O registro da promessa de permuta em cartório de imóveis e seus efeitos

Este artigo discorre sobre o registro do contrato de permuta imobiliária no cartório de imóveis e, destarte, os respectivos efeitos decorrentes do registro na matrícula imobiliária, lembrando-se que a permuta representa a troca de bens imóveis entre as partes negociantes.

Discute-se se a promessa de permuta devidamente registrada em consonância à Lei de Registros Públicos, alterada no ano de 2021 (MP 1.085), que incluiu este tipo de instrumento no rol do artigo 167 (“18”), conferiu o status de direito real, em equiparação à promessa de compra e venda.

Em defesa dessa linha de raciocínio, o rol do artigo 1.225 do Código Civil, é exemplificativo, pois a lei não veda o reconhecimento de outros direitos com caráter de direito real à luz da liberdade contratual e da autonomia da vontade preconizado pelo nosso sistema jurídico que se desenvolvem ante a dinâmica das inovações nas relações jurídicas.

Ainda que se admitisse o artigo 1225 do Código Civil tratar o rol em caráter taxativo, nada obsta uma classificação expansiva dos modelos ali inseridos, vale dizer, não se trata propriamente de novos direitos, mas o reconhecimento de institutos jurídicos análogos, justamente, por interpretar a equiparação da promessa de permuta com a de compra e venda dada a tutela do artigo 533 do Código Civil e, também, a normatização mais recente autorizando o registro da promessa de permuta perante o cartório de imóveis.

[1] PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. Data do Julgamento:26/04/2016, 3ª TURMA, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA)

O contra-argumento em prol da taxatividade do rol do referido artigo de lei baseia-se na primazia da segurança jurídica, ao proteger os direitos reais contra a liberdade de criação de modelos sem a devida reserva legal.

O rol é taxativo, pois preserva aos modelos jurídicos ali listados a garantia e os efeitos legais especiais destinados exclusivamente aos direitos reais, justamente em proteção das relações jurídicas na coletividade. A taxatividade é uma das características dos direitos reais, afinal são numerus clausus definidos por lei.

O instrumento particular de promessa de compra e venda por força do artigo 1.225, VII, combinado com o artigo 1.417, ambos do Código Civil, conferem direito real ao promitente comprador, observados os requisitos de: (1) não pactuação da cláusula de arrependimento; (2) celebração por instrumento particular ou público; e (3) registro no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.

Essa disposição legal está em linha com a Lei de Registros Públicos que, em seu artigo 167 , também prevê o registro do compromisso na matrícula do bem imóvel, a saber:

9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;

Registro da promessa de permuta

Esse artigo veio a ser alterado e complementado pela MP 1.085/2021 — trata do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) —, a qual incluiu os seguintes incisos no tocante ao registro da permuta:

18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais e de promessa de permuta, a que se refere a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;…. e 30) da permuta e da promessa de permuta;

No mesmo artigo de lei há, inclusive, a previsão de registro das operações de permuta, cuja transmissão da propriedade se dá por escritura pública. Sustenta-se que o instrumento particular de promessa de permuta é registrável por se tratar de instituto análogo à compra e venda, seguindo os mesmos fundamentos para permitir o registro no cartório de imóveis com efeito erga omnes, haja vista a ausência de vedação ou distinção da troca ou permuta com a compra e venda, senão a forma de pagamento. Neste sentido, o STF, ao analisar o recurso extraordinário (RE 89.501-9), reconheceu a possibilidade de registro de instrumento particular de promessa de permuta, com a seguinte ementa:

Adjudicação compulsória. Promessa de permuta. Registro Público. Decreto lei 58/37 Lei 6014/73. A inscrição no registro de imóveis é condição essencial a adjudicação compulsória de imóvel prometido a permuta por instrumento particular. Aplicabilidade às permutas das regras pertinentes às promessas de compra e venda, no caso, o decreto lei 58/37, na redação da lei 6014/73, que impõem esse requisito. Recurso Extraordinário conhecido e provido. 

Promessa de cessão de unidades futuras

A permuta do terreno para construção de empreendimento imobiliário no qual a contraprestação é a promessa de cessão de unidades futuras não retira a registrabilidade do pacto particular, ponderando-se que, preenchidos os mesmos requisitos legais do artigo 1.417 do Código Civil, a condição futura de entrega das unidades não representa um óbice ao registro, porque o negócio jurídico é condicionado à construção do prédio, isto é, se aguardará o cumprimento da contraprestação para extinção da obrigação e conclusão do contrato, de modo que o inadimplemento da construtora ou incorporadora ensejará a resolução do pacto pela falta de entrega das unidades futuras prometidas (cláusula resolutiva expressa).

A promessa de permuta representa um instrumento válido para registro, igualmente a promessa de compra e venda com pagamento parcelado em prestações vincendas. Com a quitação do pagamento, implementa-se o direito para exigir a transferência da propriedade em favor do adquirente, nos mesmos moldes em favor do permutante que conclui a entrega das unidades construídas no próprio local, encerrando-se satisfatoriamente o trato.

O enunciado nº 435 das Jornadas de Direito Civil do CJF (“o contrato de promessa de permuta de bens imóveis é título passível de registro na matrícula imobiliária”) reforça a equiparação da promessa de compra e venda com a permuta, razão pela qual esta é tratada sob os mesmos aspectos.

Consequências

Os principais efeitos jurídicos do registro são a publicidade do ato, de forma a legitimar o promitente permutante para exercer os direitos da propriedade e, eventualmente, da posse, defendendo o bem contra terceiros.

A ausência de registro limita o contrato de promessa a efeitos no âmbito do direito obrigacional, com eficácia apenas entre os contratantes, o que impede o adquirente de reivindicar o imóvel na hipótese de um terceiro vir a adquiri-lo em concorrência, concomitantemente, incluindo-se ainda a hipótese de esse ter adquirido posteriormente, porém, em preferência por força do registro aquisição na matrícula do bem imóvel.

A exceção é o direito de opor embargos de terceiro em caso de penhora mesmo sem ter registrado a promessa de compra ou permuta.

O efeito erga omnes, decorrente do registro, confere segurança jurídica ao adquirente inicialmente por meio da publicidade do ato para que terceiros tomem conhecimento dos direitos conferidos ao promitente comprador/permutante.

Certamente o direito que se tutela com o ato registral é impedir que o bem objeto do negócio seja alienado a outrem ou sofra turbação e, especialmente, garanta o direito de sequela para aqueles que reconhecem o status de direito real para a promessa de permuta.

O direito de sequela implica em defender e buscar o bem compromissado contra terceiros, ser oponível, e veda ao proprietário praticar ato de alienação ou compromissar o bem em confronto com o direito do promitente comprador/permutante, mesmo que o contrato ainda não esteja quitado, fato que se coaduna com a promessa de permuta, pois, neste caso, a contrapartida geralmente ocorre em único ato futuro com troca dos bens imóveis.

Ressalve-se, que, para fins de adjudicação compulsória, o registro não é requisito, pois o direito à adjudicação justifica-se partindo da premissa de que este é um direito pessoal da parte de exigir a transferência da propriedade da coisa por sentença judicial, oponível entre as partes.

Se o proprietário permutante se recusar a assinar a escritura pública de transferência, a ordem translativa será emanada do poder judiciário, sujeitando o permutante à execução específica que consistirá na ordem judicial para suprir a obrigação do proprietário de outorgar a escritura definitiva.

Neste aspecto, note-se que, segundo a Súmula 239 do STJ, a ausência de registro não retira o direito de requerimento judicial de adjudicação compulsória (em entendimento contrário ao recurso extraordinário, STF — RE 89.501-9).

É assim ao se compreender que este tipo de demanda representa uma ação pessoal que diz respeito ao promitente comprador, assim defendido por Darcy Bessone. Isto é, a ação estará fundada na relação contratual travada entre as partes contratantes, e, por não representar um direito real pela ausência de registro, não poderá ser intentada contra terceiros.

Pondere-se, por fim, como elemento de análise sobre a ação de adjudicação compulsória a questão da imprescritibilidade desta ação, em virtude da sentença de caráter constitutivo ao declarar o direito do promitente comprador em obter o suprimento judicial diante da negativa ou omissão injusta do vendedor proprietário. Entende-se que são imprescritíveis as ações constitutivas quando não há prazo legal estabelecido.

Tal direito pode ser exercido a qualquer tempo desde que preenchidos todos os requisitos como ausência de cláusula de arrependimento e adimplemento das obrigações pelo adquirente (“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro” — Código Civil).

Mais uma vez, o registro da promessa, apesar de gerar controvérsia sobre a sua obrigatoriedade para promoção da ação de adjudicação, é importante sublinhar que o entendimento jurisprudencial e doutrinário é inclinado pela dispensa. Ademais, apesar de imprescritível, na ação de adjudicação o seu limite temporal é o exercício da usucapião do bem por outrem, afinal a prescrição aquisitiva originária por terceiro extingue o direito daquele promitente.

Lições dos especialistas

Luiz Antônio Scavone Junior  conclui de forma didática o tema do registro do compromisso de compra e venda:

Resumidamente, a melhor interpretação leva às seguintes conclusões: a) A promessa de compra e venda, enquanto não registrada, é um direito pessoal, seja por escritura pública ou por instrumento particular. b) Registrada, passa a constituir um direito real oponível erga omnes, atribuindo ao seu titular o direito de sequela (Decreto lei 58/1937, art. 5°; novo Código Civil, arts. 1417 e 1418). c) Registrada ou não, desde que irrevogável e quitada, autoriza a adjudicação compulsória, pelo procedimento comum (Código de Processo Civil, art. 318 e seguintes) acorde com o disposto no art. 16 do Decreto -lei 58/1937 e no art. 1418 do Código Civil. d) A diferença entre a promessa de compra e venda registrada e a não registrada reside na oponibilidade a terceiro de que dispõe aquela e não dispõe esta, e não na possibilidade ou não de se intentar ação de adjudicação compulsória.

Interpreta-se assim, nas palavras de Juliano Zorzi, que:

O registro do memorial de incorporação depende do arquivamento, perante o Registro de Imóveis, dos documentos elencados no artigo 32 da Lei de Incorporações (dentre eles o título aquisitivo do terreno). Tal exigência tem por objetivo comprovar a possibilidade jurídica da realização do empreendimento e a idoneidade da incorporadora, bem como dar publicidade acerca de quaisquer condições, restrições ou gravames existentes sobre o imóvel que possam a incorporação pretendida, garantindo maior segurança jurídica aos adquirentes de futuras unidades autônomas.

O artigo 32 da Lei de Incorporações (l. 4591/64) disciplina sobre o momento em que o incorporador poderá negociar as unidades habitacionais ou autônomas, ainda na planta, especificamente, após apresentar ao cartório de registro de imóveis competente a relação de documentos listados neste artigo, dentre eles, o título de propriedade do terreno onde será construído o empreendimento, cujo título pode ser um instrumento de promessa de permuta ou compra venda desde que irrevogável.

 

No parágrafo segundo deste artigo, retromencionado, também está regido o direito de registro da promessa de permuta na matrícula imobiliária do terreno.